Januari 2024
Fahid Minhas: van Markthal en Tweede Kamer naar de Neprom
Tijdens de afgelopen feestdagen was ik in de gelegenheid weer eens flink te wandelen door het fraaie centrum van Rotterdam. Onder meer bezocht ik de grote, maar ook wat klinische nieuwe flagshipstore van Sara en de veel kleinere nieuwe winkel van C&A. Vanwege mijn betrokkenheid bij de Markthal – wat in 2017 leidde tot het boek ‘Bloedstollend vastgoedverhaal Markthal Rotterdam’ dat ik samen met de toenmalige Provast-ontwikkelaar Hans Schröder schreef – kon een hernieuwd bezoek aan dit nog altijd spraakmakend vastgoedproject niet ontbreken.
Tijdens het worstelen tussen en door het massale publiek realiseerde ik me plots dat het precies tien jaar geleden was, dat de twee Provast-verantwoordelijken – Schröder en Hans de Jong – het besluit namen om de Markthal hoe dan ook op 1 oktober 2014 open te laten gaan. Ondanks de zwaar tegenvallende verkoop van de 126 private woningen in het complex en een niet bepaald goedlopend verhuurtraject van de retailruimten en kramen op de marktvloer.
Bij de officiële opening door koningin Maxima op – inderdaad – 1 oktober 2014 bleek dat allemaal toch te zijn goed gekomen. De marktvloer was nagenoeg verhuurd, de retailruimten eromheen ook en het verkoopproces van de woningen was op stoom gekomen. Schröder, De Jong en Provast konden dus met een gerust hart aan de openingsfeestelijkheden deelnemen.
Nu, tien jaar later is het nog steeds druk in de Markthal. Maar van het oorspronkelijke concept van Schröder – om Rotterdam een overdekte versmarkt te leveren, waar dagelijks brood, vis, vlees en groenten zouden worden verkocht - is niets meer over. De marktvloer is de vreetmarkt geworden, die critici van het fraaie en prijswinnende vastgoedproject hebben gemaakt. Ik telde slechts drie ondernemers van de opening van oktober 2014 die nog steeds op de marktvloer aanwezig zijn.
Toch lijkt dat eigenaar Klépierre niet te deren. De Franse beursgenoteerde retailvastgoedbelegger – die de Markthal in handen kreeg als gevolg van de overname van Corio – schrijft blijkbaar nog steeds zwarte cijfers en is tevreden met het rendement. Anders zou dit object dat nauwelijks in de Klépierre-portefeuille past, al lang zijn afgestoten.
De belangrijkste verandering met tien jaar geleden ligt overigens naast de Markthal. Daar is eindelijk door de Van Herk Groep gestart met Rotta Nova, een ambitieuze woontoren op een aan de Markthal grenzend stukje grond. Ik stel me zo voor dat een deel van de bewoners van de Markthal hier weinig gelukkig mee is, maar ze hebben altijd geweten dat die woontoren er zou komen.
In mijn boek over de Markthal komt ook Fahid Minhas voor die in 2013 als jonge, veelbelovende vastgoedstudent door Schröder was aangenomen om het verhuur van de marktvloer tot een succes te maken. De Schiedammer Fahid was in 2014 al een vastgoedbelofte. Maar zijn politiek hart klopte ook door. Fahid was eerst gemeenteraadslid in Schiedam en daarna wethouder. De afgelopen vier jaar was hij zelfs Tweede Kamerlid voor de VVD. En nu wordt hij op 1 maart de nieuwe directeur van de Neprom, als opvolger van de legendarische Jan Fokkema. Fahid keert dus daarmee terug naar zijn echte liefde: de projectontwikkeling en alles dat daarmee samenvalt. Een uitstekende keus van de Neprom om Fahid deze uitdaging in deze voor projectontwikkelaars zo moeilijke werkelijkheid aan te laten gaan. Ik ben er zeker van dat hij dat met evenveel elan, lef en deskundigheid aanpakt als tien jaar geleden de verhuur van marktkramen in de Markthal.
Een citaat van Schröder over Farid in het boek over Vastgoedmarkt wil ik u niet onthouden: ‘Toen ik eind december 2013 het verhuurteam uitbreidde en Farid als student Real Estate Development aan de TU in Eindhoven daarvan hoorde – hij had al enige tijd als bijbaantje om de Rotterdammers uit te leggen wat het concept van de Markthal was – meldde hij zich direct aan. Ik was gecharmeerd van zijn houding, zijn zelfverzekerdheid en vooral zijn commercieel talent. Ik heb hem een contract van tien maanden voorgelegd tot de opening van de Markthal. Het grappige was dat hij me toen voorstelde om omzetgerelateerd te gaan werken. Dat hebben we niet gedaan, maar hij heeft ongelooflijk zijn best gedaan. En daar heeft hij weer zijn latere aanstelling bij Provast aan te danken gehad.’
Februari 2024
Is ook Nederland op weg naar load shedding?
De talrijke personen - onder wie veel Nederlanders - die de afgelopen jaren een bezoek hebben gebracht aan Zuid-Afrika, weten wat load shedding inhoudt. Sinds eind 2007 wordt het land periodiek – en tegenwoordig vrijwel permanent – geconfronteerd met stroomuitval. Die stroomuitval is overigens niet overal op hetzelfde moment en evenmin elke dag even heftig. Hiervoor hanteert de nationale energievoorziener Eskom een aantal stages, oplopend van 1 tot en met 6. Bij stage 1 is die stroomuitval circa twee uur per dag en bij stage 6 tussen de tien en twaalf uur. Het aantal dagen zonder load shedding is op een paar handen te tellen.
Om de Zuid-Afrikaners enigszins inzicht te bieden in deze load shedding is er een app in omloop die aangeeft per wijk en/of gemeente welke stage van kracht is en hoe lang die gaat duren. In een wat grotere gemeente kunnen er in aangrenzende wijken andere periodes met load shedding zijn. Uitzonderingen zijn er nauwelijks op deze stroomonderbrekingen. Ook ziekenhuizen, winkelcentra, verkeerslichten en scholen worden er mee geconfronteerd.
De oorzaken van deze load shedding die een enorme schade toebrengt aan de economie, zijn divers. De belangrijkste is dat Eskom een staatsbedrijf is, politiek wordt gecontroleerd en dat er nauwelijks concurrentie in de energievoorziening wordt toegelaten. Corruptie, fraude, wanbetalingen door gemeenten en andere overheden, het niet investeren in een betere infrastructuur, achterstallig onderhoud, koperdiefstal, te weinig gekwalificeerd personeel en de enorme schuldenlast van Eskom vormen de hoofdmoot van die oorzaken. Verder maakt Zuid-Afrika nog steeds nauwelijks gebruik van alternatieve energiebronnen als zonne- en windenergie. In feite is Eskom afhankelijk van sterk verouderde kolencentrales, één kleine uit de apartheid stammende kerncentrale bij Kaapstad en beperkte vormen van waterkracht-energie, deels afkomstig van de Cahora Bassa-dam in buurland Mozambique.
Buiten het irritante gevolgen van load shedding – winkels die moeten sluiten, fabrieken die een pauze moeten nemen, verkeerslichten die niet werken, geen eten kunnen koken op een elektrisch fornuis, een voetbalwedstrijd op de tv missen of een airco die het niet doet bij een nachtelijke temperatuur van 30 graden – is de economisch schade immens. Die wordt door economen geschat op minimaal 10 procent van het Bruto Nationaal Product.
Pas bij het aantreden van de huidige president Cyril Ramaphosa zes jaar geleden maakt de ANC-regering werk van deze load shedding. Met vooralsnog weinig succes, hoewel Ramaphosa in zijn jaarlijkse State of the Nation-speech op 6 februari meende licht aan het einde van deze donkere tunnel te zien. De volgende dag echter werd de load shedding weer verhoogd van stage 1 naar stage 6.
De load shedding in Zuid-Afrika heeft wel voor een derde van de bevolking die dat zich enigszins kan veroorloven, tot alternatieven geleid, zoals het installeren van zonnepanelen, aggregaten op steeds duurder wordende diesel en invertors die energie opslaan op kostbare lithium-batterijen gedurende de momenten dat er wel stroom is. De ANC-regering probeert nu ook de energiemarkt open te breken voor zonne- en windenergie, maar dat lijkt tot nu toe op water naar de zee dragen. Voor minimaal de helft van de bevolking – die in townships en krottenwoningen woont – geldt bij load shedding duisternis, hitte en een vuurtje op parafine of hout.
Mensen die klagen over load shedding in Zuid-Afrika – en dat zijn vooral de beter gesitueerde blanken in het land – heb ik altijd voorgehouden, dat dit soort energietekort ook het dreigende voorland voor Europa en het ‘Westen’ wordt. De oorlog in de Oekraïne heeft dat bevestigd. Stroomuitval gedurende enige uren in delen van Nederland en de rest van Europa doet inmiddels niemand meer verbazen. Dat voor nieuwe woningen en bedrijven geen aansluitingen meer voorhandig zijn door een overbelast netwerk, evenmin. De hoofdredacteur van Vastgoedmarkt, Servaas van der Laan verwees daarnaar in zijn commentaar deze maand onder de kop ‘Nederland wordt eens wakker; stroomnet ligt plat en groeibriljant ASML is het zat’. Ook in Europa is er sprake van een verouderde infrastructuur, duurt het veel te lang om alternatieve en duurzamere energiebronnen te realiseren en is er sprake van te weinig geld en personeel om de problemen aan te pakken en op te lossen. Het een en ander wordt nog versterkt omdat de politiek geen besluiten neemt en de onderliggende problemen voor zich uitschuift. Met als gevolg op langer termijn load shedding of nog erger: helemaal geen beschikbare stroom tegen een betaalbare prijs.
In met rechts aangeduide kringen is eind januari energieminister Jetten ervan beschuldigd dat hij huishoudelijke apparaten van een afstand wil uitschakelen vanwege het overvolle elektriciteitsnetwerk. Jetten heeft daarop geantwoord dat hij niet ‘in de meterkast van de consument gaat zitten’. Dat is misschien nu het geval, maar kan niet langer worden uitgesloten in de nabije toekomst. In Zuid-Afrika gebeurt dat in feite elke dag.
Maart 2024
Amsterdam: Olympische stad voor 2036
Het artikel ‘Saar Boerlage slaat Amsterdamse Olympische droom in diggelen’ van Erik Wiegerinck in het kader van de reeks Vastgoedmarkt 50 jaar bracht bij mij veel herinneringen terug. De jaren ’80 stonden voor een deel in het teken van soms gewelddadig verzet ter zogenaamde linkerzijde: tegen de woningnood en vóór kraken, tegen de apartheid in Zuid-Afrika, tegen conservatieven als Thatcher en Reagan en dus ook tegen eventuele Olympische Spelen in de hoofdstad. Terugkijkend lijkt het erop dat ‘links’ toen in ieder geval publicitair de norm uitmaakte, net zoals rechts dat tegenwoordig doet. Met evenveel geschreeuw, dreigementen en zelfverzekerde gelijkheid. En met dat laatste bedoel ik: gelijk hebben ook al kan daar heel wat tegenin worden gebracht.
Dat Amsterdam zich in 1982 kandidaat stelde voor de Olympische Spelen van 1992 was in menig opzicht een verstandige beslissing. De stad was sociaal en ruimtelijk toe aan een ingrijpende opknapbeurt en nieuwe uitdaging. Vastgoedmarkt was daar, bij monde van hoofdredacteur Dirk Rompelman een voorstander van. Veel kans heeft de hoofdstad overigens niet gehad in het beslissingstraject. No Olympics, de leus van de zelfbenoemde actievoerster Saar Boerlage wist zowel in Nederland als ver daarbuiten de balans voor de beslissende eindronde negatief door te laten slaan en Barcelona werd uiteindelijk gekozen.
Ik heb die Barcelonese Spelen van 1992 als Spanje-correspondent en verslaggever van zeer dichtbij meegemaakt, alsook het uitdagende traject daar naar toe. Tot de dag van vandaag profiteert Barcelona van de ruimtelijke en infrastructurele veranderingen die zijn doorgevoerd met als insteek de stad weer een gezicht naar de zee geven. Sinds 1992 is de Catalaanse hoofdstad een van de meest bezochte en gewaardeerde steden op het Europees continent geworden, ook al is niet iedereen in de stad even gelukkig met de vele miljoenen toeristen die er vaak luidruchtig door de straten dwalen en overnachting opeisen. Maar Barcelona zou nooit die moderne stad van heden zijn geworden zonder die Spelen. Ter nuancering, het niet-krijgen van de Spelen van 1992 door Amsterdam heeft niet voorkomen dat de hoofdstad decennia vrijwel het hele jaar door wordt bezocht door diezelfde toeristen die nu vaak delen van Barcelona onveilig maken.
Als ik kijk naar de huidige ruimtelijke noden van Amsterdam en de Randstad kun je makkelijk concluderen dat het jammer is dat de Spelen van ’92 niet in de stad hebben plaatsgevonden. Of over vier jaar, want ook voor 2028 bestonden er plannen om de Spelen naar Amsterdam te halen. De tegenkrachten – met als belangrijkste argumenten de kosten en de overlast voor de eigen inwoners - zijn voorspelbaar en gelden voor elke stad waar ook ter wereld. Kijk maar naar de Spelen van Parijs die deze zomer worden gehouden.
Zonder lef en positief dromen over een noodzakelijke toekomst komt er nooit verandering. Je kunt verantwoord stellen dat een fenomeen als Olympische Spelen de mogelijkheid en excuus bieden om radicaal nieuwe ruimtelijke keuzes te maken. Ik denk daarbij aan het verplaatsen van Schiphol naar de Noordzee, het verbeteren en moderniseren van het openbaar vervoer en het creëren van nieuwe ruimte voor woningen.
Dat een rijk en welvarend land als Nederland – met een hoofdstad die meent de hele wereld voortdurend een spiegel voor te moeten houden – niet eensgezind een olympische stap in de jaren ’80 kon zetten en dat blijkbaar nog steeds niet durft, zegt veel over een calvinistische bekrompenheid. Nederlanders houden van sport en de jacht op olympische medailles wordt chauvinistisch en enthousiast gevolgd. Maar dan wel in Verwegistan en niet op eigen bodem. Zeker, het organiseren van Olympische Spelen kost enorm veel geld dat waarschijnlijk nooit direct kan worden terugverdiend. Maar daar gaat het niet om: zo’n initiatief is het voortouw nemen op een toekomst die onvermijdelijk is.
Saar Boerlage heeft dan wel de Spelen van 1992 in Amsterdam enigszins kunnen tegenhouden, een ding is haar gelukkig niet gelukt: de afbraak van het ‘oude’ Olympisch Stadion van 1928 om de grond te bestemmen voor woningbouw. Het monumentale en flink gerenoveerde stadion staat er nog steeds en die woningen er omheen zijn er toch gekomen dankzij vooral Bouwinvest. De Spelen van 2028 gaan nu naar Los Angeles en in 2032 naar het Australische Brisbane, overigens een van de kandidaat-steden van 1992 net als Amsterdam. Berlijn en Madrid lijken de belangrijkste kandidaten voor 2036, maar het zou een goede zaak zijn voor Nederland om zich daarvoor ook open te stellen. Om in ieder geval te voorkomen dat de Spelen de komende decennia nog alleen in Quatar, Saoedi Arabië of Dubai plaatsvinden, zoals bij vrijwel alle grote sportevenementen al het geval is.
April 2024
Heimwee naar Hotel Polen en De Slegte
Het is lang geleden, maar ik herinner me nog goed de brand van het historische en monumentale Hotel Polen en het aangrenzende pand van boekwinkel De Slegte aan de Amsterdamse Kalverstraat in de nacht van 8 op 9 mei 1977. Ik woonde er vlakbij en werd gewekt door de sirenes van brandweer en politie. Natuurlijk ben ik gaan kijken en realiseerde me direct dat deze brand voor de binnenstad een enorme impact zou hebben. En niet alleen vanwege de 33 doden, vrijwel allen toeristen die in het hotel verbleven.
De geschiedenis van de locatie is trouwens interessant. Hotel Polen was oorspronkelijk een koffiehuis uit 1861, bestemd voor Polen die de hoofdstad bezochten. Dat was vaker te zien in belangrijke Europese steden: hotels, bars en restaurants specifiek gericht op bezoekers uit verder weg gelegen provincies of zelfs andere landen. Het café-restaurant was in de twintigste eeuw ook populair bij journalisten en beurshandelaren. Volgens de overlevering schreef de mede-oprichter van D66, Hans van Mierlo er het eerste partijprogramma en kwam ook Annie M.G. Schmidt er graag om er te schrijven.
Na de rampzalige brand was deze locatie tussen de Kalverstraat en het Rokin, met een nauwe verbinding in de vorm van de Papenbroeksteeg, een te vermijden plek in het Amsterdamse stadshart. Voor mij telde het gemis van De Slegte waar ik menig boek heb gekocht. Het duurde vier jaar voordat de locatie weer werd opgevuld, op basis van een ontwerp van architect Gietermans, met op de begane grond winkels en verder kantoorruimte. Een groot succes werd het complex – dat de naam Rokin Plaza kreeg - niet.
Totdat de Emnes Group Rokin Plaza in handen kreeg en er in een betrekkelijk korte tijd van 9 maanden een herontwikkeling doorvoerde op basis van een ontwerp van ZZDP Architecten. Met als belangrijkste trekker, de Amerikaanse modeketen Forever21, die er een eerste vestiging in Nederland opende. Al snel was het hele complex verhuurd over drie etages retail en nog eens over drie lagen kantoorruimte. Reden in ieder geval voor het beursgenoteerde vastgoedfonds Vastned om er in 2015 108,5 miljoen euro voor neer te leggen.
Het was toenmalige CEO Taco de Groot die Rokin Plaza als een van de kroonjuwelen zag voor zijn ambitie van Vastned een high street Europees retailfonds te maken. Niet zonder succes. Forever21 verdween weliswaar na vier jaar weer uit Rokin Plaza, maar Vastned vond met de Japanse modeketen Uniqlo een uitstekende vervanger – tegen een geschatte huur van 3 miljoen euro per jaar voor 2400 m2 retailruimte. En ook de modeketen Pull & Bear – onderdeel van het vermaarde Spaanse retailconcern Inditex – heeft er een vestiging, die net als die van Uniqlo zowel vanuit de Kalverstraat als vanuit Rokin kan worden betreden.
Vastned heeft nu – in april j.l. - het pand voor 100 miljoen euro van de hand gedaan aan de particuliere investeringsmaatschappij TTY Management. Die maatschappij is het private beleggingsvehikel van de Japanse zakenman Tadashi Yanai, oprichter van Uniqlo-moederbedrijf Fast Retailing. Op het eerste gezicht een opvallende verkoop, omdat Vastned over een periode van een kleine negen jaar een verlies van 8,5 miljoen euro op de aankoopprijs moet noteren. Toch is de verkoop begrijpelijk. De huren in de Kalverstraat en aan het Rokin zijn de afgelopen tien jaar aanzienlijk gedaald, mogelijk zelfs gehalveerd. Als de huurcontracten met Uniqlo en Pull & Bear nu zouden moeten vernieuwd, zou dat beslist tot een aanzienlijke afwaardering van het complex hebben geleid. Vastned heeft ook de afgelopen jaren een uitstekend rendement behaald op het gebouw.
Als argument voor de verkoop geeft Vastned aan ‘een strategische heroriëntatie’ voor de hele portefeuille. Dat betekent verkopen van objecten in de portefeuille die hun waarde hebben bewezen, maar nu beter verkocht kunnen worden. Rokin Plaza is verder binnen de totale portefeuille – van ruim 1,2 miljard euro over ruim 200 panden - in waarde onevenwichtig groot. Daar komt bij dat de verkoop het mogelijk maakt de loan-to-value op de hele portefeuille beneden de 40 procent te brengen, dus minder financieringslasten.
Voor Vastned – en ook voor andere eigenaren en investeerders op A1-locaties – laat deze verkoop zien dat private beleggers voor mooie en goedverhuurde panden en objecten nog steeds bereid zijn hun portemonnee te trekken. Tegen het licht van de al ruim tien jaar geleden ingezette trend om retailvastgoed aanzienlijk af te waarderen en af te stoten, is deze transactie zelfs een positief signaal.
Ik heb nooit zoveel gehad met Rokin Plaza, ook niet met het door de Emnes-groep herontwikkelde complex. Ik blijf heimwee hebben naar het ‘oude’ Hotel Polen, inclusief het café-restaurant en de prachtige De Slegte-tweedehands boekenzaak aan de Kalverstraat. Maar dat gevoel past bij ‘oudere’ mensen die de beelden, mensen, ervaringen en locaties uit hun jeugd en de eerste stappen van hun loopbaan maar al te graag koesteren.
September 2024
Krokodillentranen over de nieuwe huurwet
De vastgoedsector heeft zich de afgelopen jaren sterk gemaakt voor de terugkeer van een minister voor de terreinen Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Uiteindelijk werd dat in 2022 in het kabinet Rutte IV Hugo de Jonge. Niet de gedroomde kandidaat voor velen in het ‘vastgoed’. Maar terugkijkend kan hem in ieder geval niet worden ontzegd dat hij geprobeerd heeft de complexe woningproblematiek opnieuw op de politieke agenda te krijgen. Al was het politiek en feitelijk erg naïef van hem om 900.000 nieuwe woningen in het vooruitzicht te stellen tot 2030.
Het heeft De Jonge de kleine drie jaar dat hij dit ministerschap invulde, zeker niet mee gezeten. Met een sterk oplopende rente en een voor Nederland hoge inflatie die zowel de personeelskosten als de prijzen van materialen flink omhoog lieten lopen. Dat in een tijd dat het bouwen van nieuwe woningen al problematisch was door milieumaatregelen. Vandaar waarschijnlijk dat De Jonge het vooral zocht in de regelgeving om te proberen in ieder geval de betaalbaarheid van het huren van een woning aan te pakken.
Vanuit zijn optiek met succes. Hoewel ook de huidige coalitie niet unaniem voorstander van de nieuwe Huurwet is die vanaf 1 juli van kracht is, zal de vastgoedsector – en dan met name de vastgoedbeleggers – met deze wet moeten leven. Volgens sommigen schijnt in dit verband het woord ‘overleven’ beter op zijn plaats te zijn. Daar staat tegenover dat met name de huurders in het middensegment er baat bij kunnen hebben. Wat je ook van de belangen van beleggers vindt, ik denk dat de betaalbaarheid van huren politiek belangrijker is dan tegenvallende rendementen van speculerende vastgoedbeleggers.
Er is de afgelopen maanden – en niet alleen in de vakmedia - heel veel geschreven over deze Huurwet en met name private vastgoedbeleggers hebben daarbij het hoogste woord gehad. De overheersende reactie was en is dat het verhuren van middenhuurwoningen door de Huurwet niet langer meer rendabel is en dat veel beleggers gedwongen zijn over te gaan op het uitponden van hun woningbezit. Daarmee zouden dan zo’n 300.000 middenhuurwoningen van de markt verdwijnen in een toch al schaars huurwoningensegment. Met andere woorden: de Huurwet maakt de huurwoningencrisis alleen maar erger.
Toch blijf ik dat krokodillentranen noemen. Deze Huurwet is niet de reden waarom het totaal mis is op onze huurwoningenmarkt. Dat komt omdat overheden en de marktsector er maar niet in slagen voldoende nieuwe betaalbare huurwoningen in de markt te zetten. Juist de private investeerders zijn verantwoordelijk voor de enorme hoge huren in het middensegment. Zij hebben de afgelopen jaren speculatief woningen opgekocht – deels met gefinancierd geld - en die vervolgens getransformeerd naar huurwoningen met vaak belachelijk hoge huren. Een overheid die daarop niet reageert, is geen knip voor haar neus waard. Ik zeg trouwens niet dat al die private woningbelleggers ‘huisjesmelkers’ zijn, maar ze hebben voor een deel in de grote steden de schijn tegen zich.
Het dreigen met uitponden van hun woningbezit door met name private beleggers, heeft iets weg van chantage. Maar dan chantage waar je ook verzekerd bent van nieuwe winsten. Want met de nog steeds sterke stijging van de prijzen van koopwoningen, maak je - als je erin slaagt je uit te ponden woningen kwijt te raken - een flinke boekwinst. Beleggen is trouwens hoe dan ook een risico, zonder enige garantie. Dat geldt ook voor obligaties, aandelen en bitcoins.
Of die uitpondgolf er komt, is nog maar de vraag. Iedereen in de woningbeleggersmarkt weet dat uitponden niet zo makkelijk is en geduld vraagt. Die woningen zijn overigens helemaal niet verloren voor de woningmarkt, maar zullen nu hopelijk in handen komen van zittende huurders en starters. Daar komt bij dat een aantal institutionele beleggers al heeft laten weten helemaal geen woningen te zullen afstoten om uitgepond te worden. Zij accepteren dat de tijden van een rendement in dubbele cijfers verleden tijd is.
Als de Huurwet een einde maakt aan het speculatieve gedrag van een deel van de private woningbeleggers, heeft De Jonge toch iets goed gegaan. Het zou zo maar kunnen dat als er nu plots tienduizenden beleggerswoningen op de markt komen, dat leidt naar een daling van de prijzen voor koopwoningen. De opvolgster van De Jonge als minister, Mona Keijzer, heeft bij haar aantreden gezegd dat zij de komende drie jaar 300.000 nieuwe huur- en koopwoningen in de markt wil zetten. Of ze daarmee dezelfde fout heeft gemaakt als De Jonge bij zijn aantreden, zal de tijd leren. Zeker is dat de woningcrisis in de huurwoningenmarkt alleen maar echt kan worden opgelost door heel veel nieuwe woningen neer te zetten. Als dat de komende jaren eindelijk eens voortvarend gebeurt, komt het met dat aanvaardbaar rendement echt wel goed. Ook voor private beleggers.
Oktober 2024
Was arrestatie Astrid Lips onwederrechtelijk?
Er hebben zich een paar mensen bij mij gemeld die het schandalig vonden dat de vrouw van de omstreden vastgoedman Roger Lips halverwege september werd gearresteerd door de Fiscale Inlichtingen- en Opsporingsdienst (FIOD). Astrid van Sluisveld was in Nederland voor de crematie van haar zus en werd door rechercheurs van de FIOD in Houten aangehouden toen zij de aula verliet na de afscheidsdienst voor haar zus. Ze was naar Nederland gekomen vanuit Dubai met een tijdelijk paspoort van maximaal zes maanden. Dat paspoort was haar door Buitenlandse Zaken verleend vanwege ‘humanitaire redenen’. Het echtpaar Lips werd in juni dit jaar door de rechtbank in Zwolle veroordeeld tot gevangenisstraffen van respectievelijk 4 jaar en 18 maanden vanwege het plegen van faillissementsfraude. Beiden waren niet op de rechtszitting aanwezig. De aan hen opgelegde straf kan nog anders uitvallen na een hoger beroep.
Roger Lips (59) bouwde vanuit zijn woonplaats Vught in de laatste tien jaar van de vorige eeuw en het eerste decennium van deze eeuw een vastgoedportefeuille op van ruim een miljard euro. Deze portefeuille was gefinancierd door toonaangevende banken, waaronder het voormalige Bouwfonds Property Finance, het latere SNS Property Finance en ABN Amro. Toen zijn bedrijven instortten en zijn activiteiten door de curatoren werden doorgelicht, bleek dat er een kleine 200 vennootschappen aan hem konden worden gelieerd. Zijn bekendste vastgoedbedrijf in 2013 was Burgfonds, bekend onder meer van het Utrechtse retailpark The Wall. Via slinkse methoden slaagde Lips erin tientallen miljoen euro naar het buitenland over te hevelen waarbij ook zijn vrouw een rol heeft gespeeld. De verliezen die de banken hebben geleden op de financiële praktijken van Lips worden geschat op minimaal 1 miljard euro. Zijn persoonlijke schuld bij die banken zou rond de 320 miljoen euro liggen.
Lips vluchtte in 2013 met zijn gezin naar Dubai waar hij zich opnieuw met vastgoedprojecten bezig houdt. Zijn Nederlands paspoort en dat van zijn vrouw zijn al enige jaren verlopen. Aangenomen wordt dat in ieder geval Roger Lips nu over een aangekocht Cambodjaans paspoort of anders een Singaporees paspoort beschikt.
Vrienden en voormalige MRE-partners van Lips hebben de afgelopen jaren het echtpaar proberen te overtuigen dat het beter voor hen zou zijn om terug naar Nederland te keren en daar juridisch aan te vechten wat hen door de FIOD en Justitie wordt verweten. Bekend bij insiders was al langer dat zijn vrouw Astrid niets liever wilde dan naar Nederland terug te keren, waar hun kinderen studeren. Blijkbaar heeft zij vanwege de dood van haar zus het risico genomen om te reizen met een ‘humanitair’ paspoort.
Ik weet niets over de voorwaarden die met Buitenlandse Zaken zijn overeengekomen over de levering van dit tijdelijke paspoort. Aangenomen mag worden Astrid Lips heeft geconcludeerd dat ze daarmee ‘veilig’ naar haar geboorteland kon terugkeren. Aan de andere kant heeft ze altijd geweten dat Justitie daar anders over zou kunnen beslissen. Haar advocaat Carolien Noorduyn heeft tegenover het ANP laten weten dat bij haar arrestatie sprake is van ‘wederrechtelijke vrijheidsberoving, wat volgens haar nog versterkt is omdat de arrestatie heeft plaatsgevonden bij het verlaten van het crematorium. De advocaat spreekt van ‘afschuwelijke omstandigheden’ en een ‘aperte onrechtvaardige arrestatie.’ Ik kan me daar wel iets bij voorstellen.
Toch kun je haar komst naar Nederland ook naïef noemen. Haar arrestatie laat in ieder geval zien dat Justitie niet van plan is Nederlanders in het buitenland die hier veroordeeld zijn – of verdacht worden van ernstige misdrijven – daarmee weg te laten komen. Zeker niet als ze hun toevlucht hebben genomen in Dubai of op andere ‘veilige’ plaatsen en landen, Dat weten inmiddels de gebroeders Taghi en de naaste betrokkenen bij hun omvangrijke drugstrajecten en daaraan gekoppelde liquidaties, maar ook een ex-voetballer van Ajax en het Nederlands elftal, Quincy Promes. Die is in Nederland veroordeeld voor drugsactiviteiten en geweldpleging. Promes wacht al ruim een half jaar op een mogelijke uitlevering aan Nederland.
Ook de Maastrichtse vastgoedondernemer Ben Vos moet zich nu ernstige zorgen gaan maken. Vos werd in mei door de rechtbank in Den Bosch tot 2 jaar gevangenisstraf veroordeeld voor witwassen, belastingfraude en valsheid in geschrifte. Ook moet hij de Belastingdienst 6,4 miljoen euro als compensatie betalen
voor het wederrechtelijk verkregen voordeel als gevolg van valse belastingaangiftes. Vos woont in Dubai. Maar hij weet dat hij bij terugkeer in Nederland kan worden opgepakt, zeker als het hoger beroep tegen zijn veroordeling negatief uitvalt.
Voor Astrid Lips is het slechts te hopen dat haar verblijf in de gevangenis niet al te lang duurt. Haar arrest is met drie maanden verlengd. Het OM gaat er blijkbaar van uit dat de echtgenote van Roger Lips bij haar vrijlating nu onmiddellijk het vliegtuig naar Dubai neemt. Voor haar is het te hopen dat er een compromis wordt gesloten, waarbij zij in afwachting van het hoger beroep op vrije voeten komt, maar met de garantie aan het OM dat zij niet zal proberen naar Dubai en haar man terug te keren. Duidelijk is dat het OM met de arrestatie van Astrid Lips hoopt dat haar man eieren voor zijn vele geld kiest en naar Nederland komt om zijn hoger beroep af te wachten. Maar wie Roger Lips een beetje kent, weet dat dat niet waarschijnlijk is.
November 2024
De ‘hartenkreet’ van Huub Smeets
De naam Huub Smeets zal jongere lezers niet zo veel zeggen. Smeets – inmiddels 77 jaar - is al jaren weg uit het centrum van het Nederlands vastgoed. Van 1999 tot en met zijn pensionering in 2010 was hij lid van de directie en CEO van het institutionele woningfonds Vesteda. Daarvoor was hij tien jaar directeur Stadsontwikkeling en Grondzaken van de gemeente Maastricht en in die positie heeft hij zijn stempel op de stad weten te zetten. Smeets was ook de ontwikkelende woningbelegger die zich met het toen nog door het pensioenfonds ABP gedomineerde Vesteda richtte op prestigieuze woningprojecten. Zijn visie was dat private woningbezitters als ze eenmaal ouder waren, beslist zouden overstappen op hoogstaande appartementengebouwen. Ook richtte Vesteda zich in het begin van deze eeuw op kapitaalkrachtige expats. Bekende projecten zijn New Amsterdam op de Zuidas (met als architecten Branimir Medic en Pero Puljiz), de Vesteda Toren in Eindhoven van Jo Coenen en de Siza Toren in Maastricht van Álvaro Siza Viera.
Flinke uitspraken heeft Smeets nooit geschuwd. Zijn slogan was: ‘Bijna goed is fout’. De institutionele beleggers in Vesteda waren trouwens jarenlang uiterst tevreden over hun CEO die immers door een enorm uitverkooptraject voor prachtige rendementen zorgde. Na zijn vertrek kwam de kritiek los en het afgelopen decennium probeert Vesteda zich weer vooral te richten op het middenhuursegment.
Sinds zijn pensionering in 2010 is het niet echt stil geworden rond zijn persoon, zeker niet in de hoofdstad aan de Maas waarvan hij ereburger is. Zo was hij directeur van de stichting die ervoor moest zorgen dat Maastricht in 2018 culturele hoofdstad van Nederland werd. Een opgave die jammerlijk mislukte. Maar ook daarna heeft het wel en wee van de stad hem niet losgelaten.
Begin oktober werd hij geïnterviewd door een nieuwe digitale lokale krant, de Ster van Maastricht. In het interview – telefonisch, want Smeets was op dat moment in Barcelona – fulmineert de voormalige Vesteda-directeur tegen de drukte in de binnensteden, de verplatting van de binnenstad en het ontbreken van een ruggengraat bij architecten. Tevens bekritiseert hij de in zijn ogen de onderdanige houding van gemeentebesturen die de projectontwikkelaars hun gang laten gaan. ‘Harde actie, los van de juridische bezwaarprocedures. Maastricht is over 10 jaar nog maar een schim van wat ze was. Het roer moet echt om!’ hield hij de lezers van de Ster van Maastricht voor.
Toch moet ik er een beetje om glimlachen om zijn kritiek tegen massatoerisme. Het is de kritiek van een oude, wat elitaire man die in het verleden leeft. Nota bene is hij zelf zo’n toerist, want hij geeft aan dat hij wel vaker in Barcelona komt. Natuurlijk begrijp ik – zelf een oude man, inmiddels – iets van zijn kritiek. Ik heb lang in Amsterdam en Barcelona gewoond en woon nu al weer enige decennia op twintig kilometer van Maastricht. Van het Amsterdam uit mijn studententijd is jammer genoeg weinig meer terug te vinden. En voor Barcelona – waar ik elk jaar terugkeer – geldt hetzelfde. Ik leerde de stad goed kennen in de aanloop naar de Olympische Steden van 1992. Toen was de Catalaanse hoofdstad in menig opzicht een verademing, vergeleken met steden als Parijs, Londen of Rome. De Ramblas was nog een prachtige, boomrijke boulevard met krantenkiosken, planten- en dierenstalletjes en terrasjes waar tapas konden worden genuttigd. Nu tref je op dezelfde Ramblas geen enkele Barcelonees meer aan en hebben miljoenen toeristen uit heel de wereld de stad overgenomen. Met allerlei twijfelachtige activiteiten als bierwagens, vrijgezellenfuifjes, koffieshops zonder koffie en talrijke shops, gerund door Aziaten, die telefoonhoesjes en prullaria verkopen.
Voor Maastricht is het allemaal nog niet zo erg, maar Smeets vreest hetzelfde. Hij moet ook niets hebben van de duizenden buitenlandse studenten die inderdaad een flinke stempel zetten op de stad en de woningvoorraad. Hij refereert aan de protesten in steden als Barcelona tegen wat hij ‘de verrommeling en verpaupering’ noemt. Harde actie is dus nodig: ‘De stad blijft nieuwe hotels goedkeuren, ook al staan hotelgebouwen leeg omdat ze niet meer exploitabel zijn en de omwonenden van hoteluitbreidingen ernstig in hun leefklimaat worden aangetast. Zo ook ons erfgoed. En architecten van faam die een slappe ruggengraat hebben en een 'bewoners first'-sausje over hun plannen leggen. Dat is ook wat opdrachtgevers en gemeente doen.’
De hartenkreet van Smeets begrijp ik, maar voor mij is het vooral melancholie over iets wat niet meer is en niet zal terugkeren. Zelfs niet door buitenlandse studenten te verbieden nog langer naar Maastricht te komen en vliegtuigen, boten en auto’s met toeristen niet meer toe te laten. Daar komt bij dat eigenbelang hem niet helemaal vreemd is. Want zijn verzet tegen de uitbreiding van het bekende Kruisherenhotel in hartje Maastricht heeft zeker te maken met het feit dat hij er vlak bij woont. Je kunt van alles vinden van de hartenkreet van Huub Smeets, maar zijn opstelling is noemenswaardig, al was het alleen maar om de jongeren zich te laten realiseren dat alles relatief is, ook het heden.
December 2024